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浅析当前形势下房地产信托特点及甄选重点

  本周三,中国信托业协会发布了2018年第4季度信托公司业务数据。相关数据显示,2018年集合信托规模无论是从发行方面,还是成立方面,均较2017年下降约21%。业内人士表示,集合信托规模的下降主要还是受打破刚兑、抑制通道等一系列政策的影响。与总体规模变化趋势相反的是,房地产类集合信托规模较2017年增长约34%,是2018年集合信托规模增长的主力军。

  近期,除了股市行情回暖外,集合信托市场同样暖意融融。无论是发行规模,还是收益率方面,都较之前有了较大上涨。2019年开年以来,市场上优质资产稀缺,房地产信托募集规模继续上升,占比将近达到60%,由此可见,房地产信托依旧是信托业务的重中之重。

  一、房企融资成本高,房地产信托收益好

  当前,房地产信托产品的最大特点是收益普遍比其他产品高。与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比,一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右。

  为什么房地产信托融资成本高呢?一方面,是房地产本身的行业属性:房地产行业天然属于对现金流要求极高的行业。无论是前期拿地、建设,还是后期营销、去化,少了钱一天都不行,而房企只有卖了房才能资金回笼,周期较长;另一方面,也跟现在的政策息息相关。目前处于加息周期,银根收紧,房企融资渠道受限使得房企更加依赖信托渠道融资房企现金流需求大,只好高息融资;最后一点,也是源于房地产行业的高利润率,换言之,除了房地产之外,其他行业的回报很难支撑这么高的融资成本。

  房企愿意承受信托融资高成本客观上推高了房地产信托产品的收益。据用益数据显示,2018年集合信托共成立产品13126个,同比增长33.43%,总规模为17276.31亿元,同比下降22.90%。其中,基础产业类集合信托规模为2224.58亿元,同比上升20.57%;房地产类集合信托规模为6826.08亿元,同比上升34.14%;工商企业类集合信托规模为2062.94亿元,同比下降16.35%;金融类集合信托规模为5558.52亿元,同比下降32.07%;其他投向类集合信托规模为604.18亿元,同比下降87.48%。

  根据用益研究院2018年信托爆雷分析显示,过去一年来信托产品逾期主要出现在工商企业类,房地产信托产品爆雷同期占比反而少很多。在当前国内,收益较高、安全性不错的优质房地产项目客观上存在很多,只需投资者仔细甄别筛选,就能找到好的投资选择。

  二、房地产信托甄别三要素

  1、按用资阶段分

  (1)前期拿地阶段:此时开发商融资是为获取土地,项目尚不符合银行及信托贷款要求,一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高,同时风险较大。

  (2)建筑施工阶段:该阶段房产项目融资途径较多,融资方式较为灵活,投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素。

  (3)装修经营阶段:用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金,常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金,需重点关注项目本身的经营情况,如:入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

  2、按房产种类分

  (1)住宅:一般来说,以项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市,城市内刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型),更优于高端住宅(洋房、别墅等),也就是说,越容易出手的住宅越好。此外,还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

  (2)商业地产(集中商业、写字楼等):对前者来说,主要考察后期是租是售、是整是零,能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说,则主要看其招商入住率。

  (3)旅游地产:指集旅游、度假、居住为一体的房产项目,需重点关注区域位置与品位,尤其是当地的气候与人文环境。

  3、审核项目融资方、担保方及增信措施的质量

  需要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、净资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说,背景实力雄厚、资产负债率不高于70%、净资产规模较大、连续3年营业收入递增或保持相对稳定、净资产规模大于对外担保余额,则安全边际较高,借款兑付峰值在信托到期之后、是发债主体且评级等级为AA及以上,则资质较佳。

  房地产信托的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权,抵质押率低于50%为优。此外,还要注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。

  三、房地产信托潜在风险预判

  房地产商资金告急,若提供的抵押或担保不足,就可能在高收益之后埋下隐患。

  1、“四三二”硬性条件

  选择房地产商的规则可以简单总结为业内通行的“432”融资条件,即房产项目必须四证齐全,融资必须有至少30%自有资金投资比例,住建部认可的二级房产资质。这些条件符合,一般来言,房地产信托计划运行的风险度较低。

  银保监会之前曾对大型信托公司放松执行‘2’,即放宽了对房地产企业二级资质的要求,但随着政策重新收紧,要求所有信托公司严格执行‘432’融资条件”。当然,信托公司对融资方的筛选主要依据房产公司的资产规模与经营业绩,同时,也会统筹考虑融资方的发展战略与经营策略、信誉度和公司治理等方面来衡量房地产公司的到期还款能力,以及房地产信托发行地区及房产市场等因素。

  2、房地产信托收益将浮动增长

  随着金融严监管及降杠杆措施实施,致使信托发行成本提高,对投资者来说,对预期收益率的要求也相应提高。而对于今年信托产品的变化,考虑到投资者对未来一段时间收益增加预期较强,设计的信托计划中都包含对预期收益率的补充说明,采用浮动利率增长,收益率随银行一年期贷款基准利率同时同幅度调整,这将是房地产信托产品最大的变化。

  另外,房地产信托融资方的“可提前还款条款”和以往相比也会有所不同 ,以往很多的信托计划都会提前结束,但结合现在政策来看,限购令是史上最严格和最有影响力的房产政策,融资方可能行使提前还款权的机率较低,毕竟对房产商来说,目前流动资金确实紧张。

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